ใจดี บ้านรีโนเวท 🏠 เราส่งเสริม และ สนับสนุนให้ทุกคนมมีบ้าน เพราะบ้าน คือที่ ที่ให้ความอบอุ่น และปลอดภัย
ใจเย็น พิถีพิถัน และ ต้องรู้รอบ รู้ลึก รอบด้าน
การเลือกซื้อบ้านเก่าเพื่อนำมารีโนเวท (Renovate) เป็นการลงทุนที่น่าสนใจ ทั้งเพื่ออยู่อาศัยเองในทำเลที่ดี หรือเพื่อเก็งกำไรขายต่อ แต่ก็มีความเสี่ยงสูงหากเลือกผิดพลาด เพราะอาจเจอปัญหาบานปลายที่ซ่อนอยู่
นี่คือ 5 เรื่องสำคัญที่สุดที่ควรพิจารณาเมื่อเลือกซื้อบ้านเพื่อรีโนเวท พร้อมคำอธิบายครับ
✅ 1. ทำเลและศักยภาพของพื้นที่ (Location and Potential)
▶️คำอธิบาย:
นี่คือกฎเหล็กข้อแรกของอสังหาริมทรัพย์ คุณสามารถเปลี่ยนแปลงตัวบ้านได้แทบทุกอย่าง แต่คุณไม่สามารถเปลี่ยนแปลง "ทำเล" ได้
สิ่งที่ต้องดู: อย่าดูแค่สภาพบ้านปัจจุบัน ให้ดูสภาพแวดล้อม เพื่อนบ้าน การคมนาคม และแนวโน้มการพัฒนาในอนาคต (เช่น รถไฟฟ้าสายใหม่, ห้างสรรพสินค้า) บ้านที่ทรุดโทรมมากในทำเล "ไข่แดง" มักคุ้มค่าที่จะลงทุนรีโนเวทมากกว่าบ้านสภาพดีในทำเลที่ห่างไกลและไม่มีความต้องการ
ข้อควรระวัง: หลีกเลี่ยงทำเลที่มีมลภาวะทางเสียงหรือกลิ่นรุนแรง, พื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก หรืออยู่ในซอยเปลี่ยวที่อันตราย เพราะสิ่งเหล่านี้แก้ไขไม่ได้ด้วยการรีโนเวท
✅ 2. โครงสร้างหลักของอาคาร (Core Structure Foundation)
▶️คำอธิบาย:
นี่คือหัวใจสำคัญที่จะกำหนดว่า "งบจะบานปลายหรือไม่" การซ่อมแซมความสวยงาม (Cosmetic) เช่น ทาสี ปูกระเบื้อง เปลี่ยนสุขภัณฑ์ ใช้งบไม่เยอะและควบคุมได้ แต่การซ่อมโครงสร้างหลักนั้นแพงมหาศาล
สิ่งที่ต้องดู: ต้องตรวจสอบเสา คาน ฐานราก หลังคา และผนังรับน้ำหนัก มองหารอยร้าวขนาดใหญ่ รอยแยกที่บ่งบอกว่าบ้านทรุดตัว คราบน้ำรั่วซึมที่ฝ้าเพดานหรือผนัง และที่สำคัญคือ "ปลวก"
ข้อแนะนำ: หากคุณไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญ ควรจ้างวิศวกรหรือบริษัทตรวจบ้านมืออาชีพ มาประเมินโครงสร้างก่อนตัดสินใจซื้อเสมอ ค่าจ้างหลักพันหรือหมื่นต้นๆ อาจช่วยเซฟเงินหลักแสนหรือหลักล้านให้คุณได้
✅ 3. ระบบสาธารณูปโภคเดิม (Existing Utility Systems)
▶️คำอธิบาย:
บ้านเก่ามักมาพร้อมกับระบบไฟฟ้าและประปาที่เสื่อมสภาพหรือล้าสมัย ซึ่งอาจเป็นอันตรายและไม่รองรับการใช้งานในปัจจุบัน
สิ่งที่ต้องดู:
ระบบไฟ: สายไฟเก่ากรอบหรือไม่, มีสายดินหรือไม่, ตู้ไฟรองรับการใช้เครื่องใช้ไฟฟ้าสมัยใหม่ (เช่น แอร์หลายตัว) หรือไม่ ส่วนใหญ่บ้านเก่าเกิน 20 ปี มักต้องเดินระบบไฟใหม่ทั้งหลัง
ระบบน้ำ: ท่อประปาเป็นเหล็กที่เป็นสนิมหรือไม่, มีปัญหาน้ำรั่วซึมใต้ดินที่หาจุดไม่เจอหรือไม่, ระบบบำบัดน้ำเสีย (ถังแซท/บ่อเกรอะ) ยังใช้งานได้ดีหรือไม่
การประเมิน: ค่าใช้จ่ายในการรื้อและทำระบบน้ำ-ไฟใหม่ทั้งหลัง ค่อนข้างสูง ควรนำมาคำนวณในงบรีโนเวทตั้งแต่แรก
✅ 4. กฎหมายและข้อจำกัดในการต่อเติม (Legal Regulations & Zoning)
▶️คำอธิบาย:
หลายคนซื้อบ้านเก่าเพราะต้องการ "พื้นที่" และวางแผนจะต่อเติมเพิ่ม แต่ไม่ใช่ทุกบ้านที่จะสามารถทำตามที่คุณจินตนาการได้
สิ่งที่ต้องดู:
ระยะร่น: ตรวจสอบกฎหมายควบคุมอาคารเกี่ยวกับระยะร่นจากแนวเขตที่ดิน ทั้งด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้าง ว่าคุณสามารถขยายบ้านได้มากน้อยแค่ไหน
ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน (ผังเมือง): สีของผังเมืองกำหนดว่าทำอะไรได้บ้าง บางพื้นที่ห้ามสร้างอาคารสูง หรือห้ามทำเชิงพาณิชย์
การต่อเติมเดิม: ตรวจสอบว่าส่วนต่อเติมที่มีอยู่เดิม (เช่น ครัวหลังบ้าน โรงรถ) ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ หากไม่ถูกต้อง คุณอาจต้องรับผิดชอบรื้อถอนในอนาคต
✅ 5. ราคาซื้อขาย ที่สมจริง (Realistic Budget & After Repair Value - ARV)
▶️คำอธิบาย:
ข้อนี้สำคัญมากในแง่ความคุ้มค่า คุณต้องประเมินว่า " ราคาที่ซื้อขาย จะต้องไม่สูงเกินกว่า " มูลค่าตลาดของบ้านในละแวกนั้น
สิ่งที่ต้องทำ:
เผื้องบ (Buffer): ในการรีโนเวทบ้านเก่า มักจะมีค่าใช้จ่ายแฝงที่คุณคาดไม่ถึงเสมอ ควรตั้งงบสำรองเผื่อฉุกเฉินไว้อีกอย่างน้อย 20-30% ของงบรีโนเวทที่ตั้งไว้
หากเป็นไปได้ จงเลือกซื้อบ้าน
. ที่มีเฟอร์นิเจอร์ สิ่งของจำเป็นพื้นฐานที่ต้องใช้ บ้านพร้อมเฟอร์ เพื่อประหยัดงบ ในการเข้าพักอาศัย
. อย่าทำเกินตัว (Over-improvement): อย่าเลอก และ ซื้อบ้านราคาสูงเกินไป ผ่อนบ้านต้องไม่เกิน 25-30% ของเงินเดือน ( ค่าครองชีพ 60% ผ่อน 25-30% และ สำรอง 10-15% ) เราไม่รู้วันข้างหน้า จะมีอะไรเกิดขึ้น และกระทบกับชีวิตและการทำงาน ยกเว้น ทั้งสองคน(สามี ภรรยา) มีรายได้ทั้งคู่
ประเมิน ARV: ลองสำรวจราคาขายบ้านในหมู่บ้านเดียวกันที่รีโนเวทเสร็จแล้ว เพื่อดูว่าเพดานราคาอยู่ที่เท่าไหร่ จะได้รู้ว่าควรลงทุนแค่ไหนถึงจะคุ้ม
หากเรายังมีข้อมูลไม่ครบถ้วน โปรดปรึกษาและขอคำแนะนำคนที่มีความเชี่ยวชาญ ปรึกษาฟรี
